不動産の売買で所有権が移転しても、登記をしなければ第三者に対抗できません。これが民法177条の基本ルールです。しかし「第三者」とは誰のことか、悪意の者も保護されるのか、例外はあるのかという問題が重要です。今回はこれらを整理します。
民法177条の意味
規範定立
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができません（民法177条）。
対抗要件主義
日本は意思主義をとるため、売買契約が成立した時点で所有権は移転します。しかし、その移転を第三者に主張（対抗）するには登記が必要です。登記は所有権移転の要件ではなく、対抗要件です。
当事者間（売主・買主）では、登記なしに所有権移転を主張できます。問題になるのは第三者との関係です。
二重譲渡と登記の先後
二重譲渡の問題
AがBに土地を売り、その後同じ土地をCにも売ったとします（二重譲渡）。BとCはともに所有権取得を主張する立場ですが、どちらが土地の所有者になるのでしょうか。
登記の先後で決まる
この場合、先に登記を備えた者が所有権を取得します。売買契約の先後ではなく、登記の先後で決まります。BがCより先に登記を取得すれば、BがCに所有権を対抗できます。CがBより先に登記を取得すれば、CがBに対抗できます。
これは、Aが二重に譲渡した時点で既に所有権を失っているはずなのに、後の買主Cが登記を取得できるという点で、理論的に説明が難しい場面でもあります。判例・通説はこれを「登記の対抗力」という概念で説明しています。
民法177条の「第三者」の意義
第三者の定義
民法177条の「第三者」とは、当事者およびその包括承継人以外の者で、不動産物権変動の登記の欠缺（欠けていること）を主張する正当な利益を有する者をいいます（大判明治41年12月15日）。
単なる第三者ではなく、登記がないことを主張する「正当な利益」が必要です。
第三者にあたる者の例
同一不動産について物権を取得した者（二重譲渡の買主）、差押債権者、仮差押債権者などが第三者にあたります。
第三者にあたらない者の例
不法占拠者、不法行為者、単なる一般債権者（差押えをしていない）などは第三者にあたらず、登記なしに対抗できます。
背信的悪意者は第三者から除外
悪意者も保護されるのが原則
民法177条は、第三者が善意か悪意かを問いません。先に登記を取得した者が優先するという形式的なルールです。したがって、CがBへの売却を知りながら（悪意で）Aから土地を購入した場合でも、Cが先に登記を取得すればCが優先するのが原則です。
背信的悪意者は除外
ただし判例は、単なる悪意を超えて、登記の欠缺を主張することが信義則に反すると認められる「背信的悪意者」は、民法177条の第三者から除外されると判示しています（最判昭和43年8月2日・民集22巻8号1571頁）。
背信的悪意者とは、他人の物権取得を積極的に妨害する目的で登記を取得した者など、登記を悪用した者です。単に悪意（知っていた）というだけでは背信的悪意者にはあたりません。
背信的悪意者からの転得者
背信的悪意者から不動産を取得した転得者が善意の場合、その転得者は保護されるかという問題があります。判例は、転得者自身が背信的悪意者でなければ保護されるという立場をとっています。
登記なくして対抗できる例外
不法行為者・不法占拠者
不法行為者や不法占拠者は民法177条の第三者にあたらないため、登記なしに対抗できます。自己の不法行為を棚に上げて「登記がない」と主張することは許されません。
背信的悪意者
前述の通り、背信的悪意者には登記なしに対抗できます。
取得時効完成前の第三者
取得時効完成前に不動産を取得した第三者に対しては、時効取得者は登記なしに対抗できます。時効完成前はまだ所有権を取得していないため、対抗問題が生じないからです（記事23参照）。
相続人
相続による権利取得は登記なく第三者に対抗できる場面があります。ただし、相続放棄・遺産分割・遺贈については登記が必要な場面があります（詳細は後続記事で整理します）。
まとめ
不動産の物権変動を第三者に対抗するには登記が必要です（民法177条）。二重譲渡の場面では登記の先後で優劣が決まり、売買契約の先後は関係ありません。
民法177条の「第三者」は登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者であり、不法占拠者などは含まれません。また、背信的悪意者は第三者から除外され、登記なしに対抗できます（最判昭和43年）。
登記は所有権移転の要件ではなく対抗要件である、という点を軸に整理しておくと、177条に関連する問題を解くときに迷いが減ります。
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